Základy o financování
Pro úspěšnou realizaci investičního záměru je nutné zajistit dostatečný obnos finančních prostředků, které pokryjí veškeré náklady na jeho uskutečnění. Důkladné finanční plánování již v předinvestiční fází je jedním ze základních pilířů úspěchu. Cílem investora je projekt naplánovat z hlediska času a zdrojů tak, aby během jeho realizace a životnosti nedošlo k nedostatku finančních prostředků. Důsledky tohoto plánování ve všech pozdějších fázích projektu ovlivňují veškerá rizika a průběh cash flow (nakolik jsou drahé cizí zdroje, jaká je délka splatnosti úvěru, je-li sjednán dostatečný rozsah pojištění pro krytí rizik apod.).
Modelový příklad
Pro názornou ilustraci informací, které jsou uvedené níže v tomto článku se vychází z následujícího modelového příkladu. Předpokládejme, že celkové investiční náklady na projekt jsou 12 000 000 Kč a banka nám na to poskytne úvěr ve výši 8 400 000 Kč.
Výše úvěru | Fixace | Úrok. sazba | Délka splácení | Výše splátky |
|---|---|---|---|---|
8 400 000 Kč | 5 let | 1,89 % | 30 let | 30 588 Kč |
Kolik vložím já do projektu
Pod pojmem vlastní zdroje si lze představit finanční vklad, který investor učinil z vlastních prostředků do investiční nemovitosti. Může se jednat o dlouhodobé úspory ze zaměstnání, zdaněný zisk z podnikání, dědictví nebo dar.
Jako vlastní zdroje se v některých případech (z hlediska banky) považuje také vklad zástavního práva jiné nemovitosti ve vlastnictví investora nebo i souběh zástav.
Zmíněné produkty fungují na jednom principu – bankovní cizí zdroje jsou poskytovány na základě konkrétního záměru (např. bytový nájemní dům), kde banka podrobně zkoumá mimo jiné z čeho a jaké příjmy bude dlouhodobě nemovitost generovat.
Kolik vloží banka do projektu
Zbylou část nákladů na investiční projekt tvoří cizí zdroje (např. 70 procent). „Cizí zdroje jsou všechny zdroje, které nejsou zdroji vlastními”. Jedná se tedy o prostředky, které investor dlouhodobě (např. na 30 let) získal od banky. Bankovní instituce nabízejí různé produkty financování pod pojmy projektové financování nebo např. investiční úvěr.
Zmíněné produkty fungují na jednom principu – bankovní cizí zdroje jsou poskytovány na základě konkrétního záměru (např. bytový nájemní dům), kde banka podrobně zkoumá mimo jiné z čeho a jaké příjmy bude dlouhodobě nemovitost generovat.
Hypoteční úvěr
Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti (smluvně a zápisem do katastru nemovitosti), která je určená k bydlení. Jako zástavní nemovitost se nejčastěji využívá financovaná nemovitost, může však jít i o libovolnou jinou nemovitost určenou k bydlení, která svou hodnotou vždy musí převyšovat výši samotné hypotéky. Hypoteční úvěr se využívá nejčastěji pro financování vlastního bydlení.
Investiční hypotéka
Existuje také pojem investiční hypotéka (obdobný princip “projektového financování” nebo “investičního úvěru”) v případech, kdy financování bankou slouží ke koupi nemovitosti za účelem pronájmu. V obou případech lze tímto úvěrem financovat jak koupi nemovitosti (dům, pozemek), tak i stavební úpravy (rekonstrukci) nebo realizaci celé novostavby domu.
Anuita, inkaso, úroková sazba
Základním parametrem hypotéky je anuitní splátka (anuita), což je pravidelná (nejčastěji měsíční) úhrada splátky úvěru. Anuita se skládá ze dvou částí – úmoru a úroku. Inkaso je nastavení účtu dlužníka, odkud automaticky odchází anuitní splátka bance.
Úroková sazba „udává o kolik procent se navýší vypůjčená částka za určitý čas”, jinými slovy se jedná o procentuální vyjádření (nejčastěji se jedná o roční úročení) o kolik vypůjčenou částku za období např. 30 let dlužník přeplatí bance.
Úmor, úrok a RPSN
Úmor je ta část anuitní splátky, která slouží na umoření dluhu bance (jistiny, aneb té částky, kterou si dlužník půjčil). Úrok je ta část anuitní splátky, která generuje věřiteli (bance) zisk za to, že poskytl dlužníkovi finanční prostředky za sjednanou úrokovou sazbu. Poměr úmoru a úroku se s každým termínem úhrady (např. každý měsíc) matematicky mění – od počátku do konce splácení úvěru úrok klesá a úmor naopak roste. Anuitní splátka je po dobu fixace hypotéky stále stejná a mění se pouze v případě změny úrokové sazby.
„Roční procentní sazba nákladů (RPSN) představuje celkové náklady v souvislosti s úvěrem”, kam se k úrokové sazbě přičítá procentuální zastoupení poplatků typu: „za uzavření smlouvy, za vedení účtu, za odhad nemovitosti, za čerpání úvěru” apod. Je nutné tedy při porovnávání úvěrových nabídek bank porovnávat jak úrokovou sazbu, tak i RPSN. V obou případech logicky platí, že čím menší úrok a RPSN je, tím lepší úvěrová nabídka pro budoucího dlužníka.
Délka fixace
Fixace u hypotéky „je smluvní období, během kterého se úroková sazba nemění”, což znamená skutečnost, že na daném časovém intervalu je smluvně zajištěno nejčastěji po dobu 3, 5 nebo 10 let, že má dlužník stále stejné podmínky (stejnou úrokovou sazbu a tím pádem stejnou anuitní splátku).
Během skončení fixace je možné prodloužit úvěrovou smlouvu u stejné banky, nebo zkusit jinou banku s levnější úrokovou sazbou. Výše úrokové sazby se řídí podle nastavení banky a hlavně podle aktuální situace na trhu. Nikdo tedy předem nemůže s jistotou vědět, jaká úroková sazba bude v příštích letech.
Zde tedy platí pravidlo – dostal-li zájemce o hypotéku nabídku od banky s nízkou úrokovou sazbou – zafixuje smluvně sazbu na co nejdelší časový interval (např. 10 let). Opačně platí stejná logika – má-li zájemce informace, že aktuální nabídková úroková sazba bank je příliš vysoká oproti let minulým, zafixuje smluvně úrokovou sazbu na co nejkratší časový interval (např. 3 roky).
Užitečným nástrojem pro orientační porovnání nabídek bank je úvěrová kalkulačka. Úvěrovou kalkulačku lze nalézt na webových stránkách každé větší banky. Po zadání základních parametrů v jednoduchém webovém formuláři (výše hypotéky, doba splácení, délka fixace) lze rychle získat základní přehled o předběžné nabídce konkrétní banky.
Platební kalendář a cash flow
Součástí každé úvěrové smlouvy by měl být platební kalendář (umořovací plán), což je jednoduché tabulkové vyjádření průběhu úroku a úmoru (a celkového zůstatku) po celou dobu splácení úvěru za předpokladu stejné smluvně zajištěné úrokové sazby (bez vlivu inflace). Platební kalendář je nedílnou součástí a vstupem pro sestavení cashflow.
Cash flow (ve všech fázích průběhu investice) zachycuje veškeré předpokládané příjmy a výdaje finančních prostředků projektu. Zpracovává se nejčastěji v tabulkové formě po jednotlivých měsících od prvního výdaje (např. úhrada kupní ceny) až po poslední příjem nebo výdaj (např. příjem z prodeje nemovitosti nebo výdaj za demolici nemovitosti). Cílem investora je prostřednictvím cash flow zjistit, zda je projekt schopen generovat zisk.
Bonita, registry, příjmy / výdaje
Při posuzování žadatele o úvěr musí banka prověřit jeho schopnost splácet. Bonita „neboli úvěroschopnost” je dalším základním pojmem ze světa hypoték.
Při posuzování bonity v první řadě vstupují do hledáčku bankéře veškeré registry dlužníků, kde si banka ověřuje, zda žadatel má případné jiné úvěry a závazky (měsíční náklady) a hlavně jak je splácí. Každá banka má svůj odlišný způsob posuzování žádostí o úvěr a proto není možné v předstihu s jistotou vědět, zda žádost bude úspěšná. Nedílnou součástí posuzování jsou veškeré měsíční příjmy žadatele o úvěr, kdy banka může sledovat historie příjmů i za několik předešlých let
V případě zaměstnání žadatele se jedná o dokazování příjmů výplatní páskou a bankovním výpisem. V případě žadatele, který podniká např. jako OSVČ se jedná o doložení příjmů za několik posledních let prostřednictvím daňových přiznání a potvrzení o absenci daňových nedoplatků u státní sféry.
Velkou roli hraje také podíl vlastních zdrojů žadatele (již zmíněno v textu). V případě využití finančních prostředků může být vklad proveden např. spolupodílením se s bankou na uhrazení kupní ceny nemovitosti, nebo také např. proinvestováním vlastních prostředků během provádení rekonstrukce. V případě vkladu jiné nemovitosti (popř. souběhu zástav) žadatel vkládá celou nebo část nemovitosti a zavazuje jí tak bance, která v případě úpadku dlužníka (neschopnosti splácet) může zastavenou nemovitost prodat, aby pokryla dlužnou částku.
Ukazatele LTV, DSTI, DTI
V neposlední řadě klíčovou roli hrají při schvalování hypoték také bankovní ukazatele, které mají za úkol limitovat objem schválených hypoték. Tyto ukazatele schvaluje v dlouhodobém horizontu dle aktuální situace na trhu bankovní rada České národní banky (ČNB) a řídí se tím povinně všechny komerční banky.
Prvním ukazatelem je limit výše hypotéky k hodnotě zastavované nemovitosti (ukazatel LTV, loan to value). K 1.3.2020 podle ukazatele LTV výše úvěru nesmí překročit 80 % zástavní hodnoty nemovitosti.
Dalším limitem je ukazatel DSTI (debt service to income), který vyjadřuje, jak velkou část svých příjmů dlužník vynaloží na splácení úvěru. K 1.3. 2020 nesmí náklady vynaložené na splátky úvěru překročit 45 % čistých příjmů žadatele. Posledním důležitým limitem pro schvalování hypoték je ukazatel DTI (debt to income), který limituje výši úvěru tak, že celková výše úvěru nesmí překročit devět ročních čistých příjmů žadatele (údaj ukazatele DTI opět k 1.3.2020).
Dalšími parametry při posuzování žadatele může být také věk (špatně je příliš nízký nebo příliš vysoký věk), dosažené vzdělání (vypovídá o případné finanční gramotnosti), státní příslušnost (občan ČR, občan státu EU, občan jiného státu než EU) nebo také úvěrová angažovanost (příliš mnoho jiných úvěrů je negativním atributem). Samozřejmostí je trestní bezúhonnost.
