Technické aspekty
Některé faktické okolnosti spojené s konkrétní nemovitostí mohou způsobit negativní rozhodnutí investora vzhledem ke zkoumané nemovitosti i bez hlubší ekonomické analýzy již po první prohlídce. Kromě technických závad a nedostatků nemovitosti se může jednat i o stěžující právní aspekty, jako je např. břemeno, které může omezovat provoz nemovitosti.
Dalším důvodem pro vznik této kapitoly je to, že veškeré níže zmíněné měření a posudky se mohou výrazně projevit v nákladech na přípravu stavební dokumentace pro správní řízení a následně v nákladech na samotnou realizaci stavebních úprav.
Jedním z prvních a zároveň naprosto neodmyslitelným krokem v předinvestiční fázi je důsledné studium informací o lokálním územním plánování obce. Každá stavba je vázaná k určitému území a pokud je záměr investora v rozporu s územním plánem, není téměř žádných cest, jak získat patřičná povolení k jeho realizaci. Územní plán se pravidelně aktualizuje a upravuje místním architektem a schvaluje zastupitelstvem obce. V územním plánu lze nalézt barevně rozdělené části území (označeno a popsáno v legendě) podle účelu jeho stávajícího využití. Textová část, která je nedílnou součástí územního plánu pak kromě obecných požadavků na území podrobně popisuje přípustné a nepřípustné využití konkrétního území dle legendy z mapy. Regulační plán určuje parametry okolní zástavby (výšku stavby, vzdálenosti mezi stavbami, tvar střechy, barvu fasády a střešní krytiny apod.).
Na obrázku vlevo je vidět detailní část územního plánu náhodně vybrané obce, ve které se nachází investiční nemovitost (upraveno červeně pro přehlednost). Podle legendy územního plánu se dům nachází v ploše smíšené obytné. Podle vyhlášky 501/2006 plocha smíšená obytná mimo jiné zahrnuje pozemky staveb pro bydlení, pro rodinnou rekreaci a pro občanské vybavení, což splňuje parametry předmětu investice. Jako nepřípustné využití území jsou v textové části územního plánu uvedeny např. pozemky pro budovy obchodního prodeje o celkové výměře provozně souvisejících pozemků větší než 1000 m². Žádné komerční prostory (obchody, kancelář) však nejsou předmětem investičního záměru.
Vlhkost uvnitř staveb
Investování do starší nemovitosti před rekonstrukcí je nákladnou a těžko předem přesně předvídatelnou záležitostí, a právě proto by investor měl mimo jiné znát následující základní technické požadavky na stavby podle vyhlášky č. 268 /2009 Sb. o technických požadavcích stavby. V případě nesplnění některých z těchto požadavků, může stavební úřad nebo jiný dotčený orgán nevydat např. stavební povolení nebo souhlas s užíváním. Následující text je výběrem primárně hlavních technických aspektů vyhlášky. Podle § 10 odst. 1 vyhlášky je požadováno, aby stavba neohrožovala život a zdraví osob.
V této části odstavce v bodě h) vyhláška uvádí, že jedním z následků ohrožení zdraví je vlhkost uvnitř staveb. U starších nemovitostí se výskyt vlhkosti dá obecně předpokládat. Je tedy doporučené již před koupí nemovitosti změřit míru vlhkosti zejména vnitřních konstrukcí. Problém s vlhkostí konstrukcí stavby může výrazně prodražit celkové náklady na rekonstrukci. Při místním šetření posuzované nemovitosti nebylo vizuálně vypozorováno (žádné zjevné známky degradace vnitřních konstrukcí, plísní nebo mokrých zdí) větší množství vlhkosti než je u starších domů obvyklé. Proškolená osoba s patřičným vybavením provede měření vlhkosti a vypracuje protokol o měření, což poslouží jako podklad pro stavební řízení.
Hluk uvnitř i venku
Jedním z mnoha parametrů úspěšného investičního záměru je i mez použitelnosti z pohledu nájemníka. Pro zajištění hladkého průběhu provozní fáze projektu a udržení dostatečné obsazenosti domu je nutné nemovitost stále udržovat v takové kondici, aby nedošlo ke zhoršování kvality života lidí v ní. Jedním z nejvíce důležitých aspektů je akustika uvnitř domu. Jednotlivé bytové jednotky musí být odděleny stěnami, které mají dostatečné zvukoizolační vlastnosti tak, aby se hluk uvnitř domu nepřenášel v nadměrné výši. Zvýšené náklady na zlepšené zvukoizolační vlastnosti konstrukcí mají přímý vliv na budoucí cenu rekonstrukce a právě proto by měly být v hledáčku investora již při návrhu první studie investičního záměru.
Častým problémem bývá také hlučná přilehlá komunikace vně domu. Již v předinvestiční fází je nutné konzultovat s místní hygienickou stanicí postup realizace záměru a nechat si od autorizovaného technika zpracovat hlukovou studii. Autorizovaný technik v hlukové studii navrhne podle normy ČSN 73 0532 patřičná opatření proti hluku.
Mezi opatření se řadí např. speciální hluk pohlcující okna a dveře s vícenásobným zasklením v kombinaci s nuceným větráním VZT zařízením tak, aby aby nájemník nemusel při větrání otevírat okna do rušné ulice. Dostatečné větrání bez otevírání oken musí být zajištěno podle § 11 odst. (5).
Podél vybrané nemovitosti prochází silnice III. třídy (obr. č.17), což podléhá podle nařízení vlády č.272/2011 Sb. hlubšímu zkoumání krajské hygienické stanice a je tedy nutné nechat vypracovat hlukovou studii [32]. Je šance, že díky nízké frekvenci na této silnici nižší třídy nedojde k určení nadlimitních hodnot hluku a nebude nutné pro posuzovanou nemovitost aplikovat výrazně nákladnější protihluková opatření než je běžné.
Energetická náročnost budov
Z hlediska tepelné izolace by investor měl mít povědomí o současných nárocích na zateplení objektu, protože se nároky mohou v čase zpřísňovat. Doporučenou cestou je zpracování průkazu energetické náročnosti budov (PENB) již v předinestiční fází, aby mohl projektant zvolit správné skladby konstrukcí a následně rozpočtář správně spočítat náklady na realizaci rekonstrukce.
Autorizovaný technik zpracovává PENB na základě technické dokumentace, kterou obdržel od objednatele (investora). Obrázek č.18 názorně ukazuje vyhodnocené hodnoty technikem (detail ze vzorového PENB, šipka s výplní) a doporučené hodnoty (šipka bez výplně).
Doporučené hodnoty jsou ty, kterých lze docílit provedením dodatečných úprav (nad rámec návrhu v dokumentaci, např. větší tloušťka polystyrenových desek při fasádním zateplení apod.). Dodržením doporučených hodnot během rekonstrukce dojde také k dlouhodobému snížení provozních nákladů (menší úniky tepla).
Požadavky hasičů
Statika objektu
Z hlediska požární ochrany se autorizovaný technik (kromě dalších norem) primárně pro tento případ řídí normou ČSN 73 0833. Opět s ohledem na celkové náklady rekonstrukce v předinvestiční fází, již při navrhování záměru by měl investor znát veškerá protipožární opatření, která celou realizaci projektu mohou výrazně prodražit. Jedná se zejména o navržení požárních úseků, které jsou od sebe odděleny nákladnými protipožárními dveřmi, okny nebo zdivem. Dále jsou to také protipožární podhledy pod střešním pláštěm, nebo např. ochranné protipožární pláště po obvodu nosných, zejména ocelových sloupů. Mezi další nutná opatření řadíme hydranty, hasící přístroje a signalizační prvky u vstupů do bytových jednotek [34].
Pokud během stavebních úprav dochází k výraznému zásahu do stávající budovy, musí být podle stavebního zákona autorizovanou osobou zpracován statický posudek. To platí i pro vybranou nemovitost, ve které se jedná o poměrně velký zásah do statiky kvůli půdní vestavbě. Statický posudek se zpracovává na vyžádání stavebního úřadu (součást stavebního řízení) a pro potřeby stavebníka, jako záruka, že navržené nosné konstrukce v technické dokumentaci mají dostatečnou (vždy s výraznou rezervou) únosnost. Náklady na patřičná statická opatření vyplývající ze statického posudku jsou v rozpočtu zásadní položkou, a právě proto je doporučeno nechat zpracovat tento posudek již v předinvestiční fázi. Statický posudek může také mít rozhodující vliv na rozhodnutí investora, zda investovat do nemovitosti nebo ne (nemožnost realizovat plnohodnotný záměr kvůli nevyhovující statice objektu).
Norma ČSN 73 4301
Domovní vybavení je dalším důležitým aspektem, které je pro stavební řízení klíčové. Podle normy ČSN 73 4301 vysloveně musí každý bytový dům mít domovní schránky, prostor pro ukládání dětských kočárků (jízdních kol apod.), oddělený prostor pro ústřední vytápění (kotelna), prostor pro hygienicky nezávadné ukládání komunálního odpadu a parkovací stání pro vozidla.
Dále norma uvádí, že bytový dům může mít: sklad pro údržbu domu, úklidovou komoru s výlevkou, sušárnu (prádelnu, žehlírnu) a nebo kromě jiného místnot pro shromažďování obyvatel (volnočasové aktivity, usnášení sdružení). Pokud některé výše zmíněné a podmíněné části v dokumentaci při stavebním řízení chybí, nemusí být vydáno stavební povolení nebo se celkové řízení protáhne o čekání na dodání chybějících částí dokumentace.
Podle normy ČSN 73 4301 musí místnosti se zkosenými stropy mít min výšku. 2 300 mm. Ve zjednodušeném řezu posuzované nemovitosti (příloha č.4) je vyobrazen koncept nosných konstrukcí a jejich konstrukčních výšek. V této příloze je vidět, že výše zmíněné arkýře mohou být (díky výšce hřebene střechy) s výškou až 2 500 mm navrženy tak, aby tuto podmínku s rezervou splnily.
Při navrhování půdní vestavby je také důležité kromě výšky hřebene a výšek zkosených částí stropů znát výšku atiky (obvodová část domu, na které leží pozednice). Výška atiky podle normy musí být navržena tak, aby spodní hrana střešního okna byla alespoň 1 100 mm od čisté podlahy (finální nášlapná vrstva) a v případě arkýřových oken musí být výška parapetu nejméně 850 mm od čisté podlahy (oba parametry posuzovaná nemovitost splňuje).
Stav přípojek
Právní okolnosti
Dimenze stávající technické infrastruktury jednotlivých přípojek (elektřina, voda, kanalizace, plyn) musí být prověřena, aby nedošlo k případným prodražením na jejich přestavbu. Úpravy stávajících přípojek ve vlastnictví distributora jsou časově i finančně nákladné, protože se může jednat o větší zásah do stávající komunikace za běžného provozu, což je nežádoucí pro celkový rozpočet záměru. Pokud je zásah do sítí distributora nutný (např. nedostačující průřez vodovodní přípojky), je zapotřebí tuto skutečnost znát během předinvestiční kalkulace.
Případné ztěžující právní okolnosti mohou opět zvýšit nároky na čas a náklady potřebné na jejich odstranění nebo plnění. Mezi takové okolnosti se řadí břemeno (např. právo cesty třetí osoby), zástavní právo smluvní (např. dlouhodobé neuzavřené závazky prodávajícího) a exekuce (opět to mohou být dluhy prodávající strany). Tyto okolnosti se většinou řeší ústní nebo smluvní domluvou všech zúčastněných stran. Další komplikací může být skutečnost, že se nemovitost nachází v památkové zóně nebo je sama označena památkou. V tomto případě musí investiční záměr projít dalším povolovacím řízením, který vykoná (podle významu památky) např. místní obecní úřad památkové péče.
Závěrem článku stojí za zmínku také zajištění měření radonu a azbestu, které může být stavebním úřadem také vyžadováno. Měření azbestu se provádí na základě vyhlášky č. 6/2003 Sb. podle které se sledují limity hygienických, chemických a biologických ukazatelů ve vnitřním prostředí obytných místností. Vliv na zdraví z úrovně ozáření z přírodního radonu ošetřuje zákon č.13/2002 Sb. Zákon doslova praví:
„přesahuje-li úroveň ozáření prováděcím právním předpisem stanovené mezní hodnoty, stavební úřad nařídí provedení nezbytných úprav na stavbě z důvodů závažného ohrožení zdraví” a dále navíc „o překročení směrných nebo mezních hodnot a o provedených zásazích musí vlastník budovy informovat nájemce.
