Rizika spojená s investováním do realit
Důležitou kapitolou ze světa investičních nemovitostí je definice rizik, zajištění snížení jejich dopadů nebo jejich úplná eliminiace. Investiční rizika mohou mít přímý vliv na průběh investičního záměru během všech cyklů projektu (předinvestiční, investiční a provozní fáze). Během vytváření tabulky cash flow a časových plánu pro investiční projekt je doporučeno brát ohled na níže zmíněná rizika.
Finanční krize (ekonomické riziko) se opakuje v pravidelných cyklech (jednou za 8-10 let) a dopad tohoto rizika (např. nucené snižování cen nájmů) lze eliminovat kombinací snížení úroku úvěru (po skončení fixace) a dostatečnou finanční rezervou, kterou lze vytvořit v dobách cyklu ekonomického růstu.
Rizika vyšší moci jsou náhodná rizika, kterým dříve nebo později pravděpodobně nevyhne žádná nemovitost (vzhledem k její dlouhé životnosti). Do rizik vyšší moci se řadí všechny typy přírodních jevů (vichřice, sněhová bouře, požár, elektrický zkrat apod.), ale i ekonomická krize, válka nebo pandemie. Dopad rizik spojených s přírodními jevy lze eliminovat vhodným pojištěním stavby a domácnosti (kapitola 2.8). Závažnost rizik na úrovni válečného konfliktu nebo pandemie nelze bohužel dopředu predikovat. Jak ukazuje dnešní situace (duben 2020, vládním nařízením nucená karanténa v souvislosti s COVID-19), nikdo na tento typ krize není dopředu připraven.
V provozní fázi bývá poměrně častým rizikem krátkodobý výpadek plateb nájemníka. Eliminací dopadů rizik v tomto případě je kauce, která může v případě jednorázového výpadku sloužit k dočasné úhradě nájmu. Kauce může být opětovně splacena (při narovnání finanční situace nájemníka) několika měsíčními splátkami s běžnou platbou nájmů.
Daleko větším rizikem je pak dlouhodobě neplatící nájemník, který navíc svým užívání byt poškozuje. V tomto případě nelze použít kauci k úhradě nájmů, která se využije na nutné opravy bytové jednotky. Pro vystěhování nájemníka lze využít zákonných ustanovení občanského zákoníku (např. ukončení nájemní smlouvy bez výpovědní lhůty z důvodů jejího hrubého porušování). Další eliminací rizika finanční ztráty je dodatečný podpis (nájemníkem) klasické směnky ve výši dlužné částky při ukončení nájemní smlouvy. Směnku lze mnohem snadněji vymáhat soudní cestou (než je dokazování pouze na základě nájemní smlouvy a výpisu z účtu, že dluh skutečně vznikl).
Častým rizikem během stavebních úprav je záporné provozní cash flow, který může způsobit zesplatnění úvěru bankou z důvodu výpadku plateb splátek (pokud nejsou během rekonstrukce odloženy), odchodu pracovníků stavby (nejsou peníze na mzdy), neschopnost splácet závazky spojené se stavební úpravou (faktury dodavatelů stavebních materiálů, odpojení od elektrické energie v případě neplacení záloh apod.). Eliminovat nedostatek financí v provozním cash flow lze rovnoměrným financováním cizími zdroji (vyvážený finanční plán) a zvolením dostatečné finanční rezervy (alespoň 20% k odhadnutým nákladům na rekonstrukci). Využívanou možností může být také předjednání několika menších spotřebitelských úvěrů pro případ výpadku primárního financování (nevýhodou je vyšší úroková sazba).
Dalším užitečným nástrojem pro eliminaci rizik spojených s nevhodným nájemníkem je kontrola registrů dlužníků. Osoba, která má na své jméno vedeno několik spisů na uvalení majetku do exekuce může přinést kromé rizika neplacení nájmu také problémy se samotným exekutorem. Exekutor může během vykonávání exekuce označit štítkem“exekučně zabaveno” i movitý majetek majitele domu, což přináší jen další problémy a ztrátu času na dokazování, že zabavený majetek není nájemníka. Dalším kontrolním nástrojem pro eliminace rizik poslouží i rejstřík trestů, který může být na vyžádání (v případě podezření na trestní činnost) před podpisem smlouvy předložen samotným nájemníkem.
Vzhledem k rostoucí migraci osob v rámci celého světa (pro ČR zejména osoby ze zemí východní Evropy) roste i poptávka po nájemním bydlení z řad cizinců. V těchto případech je mnohem náročnější prověřit tento druh zájemce o bydlení (osoba může mít čisté registry v ČR, v domovské zemi nikoliv) nebo se vypořádat se vzniklou komplikací, která je spojena s neplacením nájmů (osoba se vždy může vrátit i s dluhem do rodné země). Z výše uvedených důvodů existuje pochopitelná diskriminace cizinců (majitel domu má právo vybírat ze zájemců).
Na druhou stranu slušná rodina (nebo jedinec), která přijela do České republiky s vidinou lepšího života (lepší platové ohodnocení, obecně kvalitnější život) si bude pravděpodobně svého nájemního bydlení vážit a z toho může vzejít i vysoká platební morálka.
