Inv. nemovitost - druhy daní
Vlastnictví nemovitosti, která navíc generuje fyzické osobě příjem z pronájmů, obnáší také daňovou povinnost před finanční správou. Následující text podrobněji popíše tři druhy daní: daň z nabytí nemovitých věcí (při koupi nemovitosti, úhrada jednorázově), z nemovitých věcí (každý vlastník nemovitosti hradí v ročních intervalech) a daň z příjmů (každoročně z příjmů z nájmů). Intervaly úhrad a výše jednotlivých daní je nedílnou součástí dlouhodobého finančního plánování investora.
Daň z nabytí nemovitých věcí podle § 1 zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb. (v účinnosti od 1.1. 2014) hradí každý nový nabyvatel vlastnického práva (kupující strana, investor). Předmětem daně je podle § 2 pozemek, vlastnický nebo spoluvlastnický podíl na nemovité věci.
Daň z nabytí nemovitých věcí
Základem daně je podle § 11 nabývací hodnota nemovitosti, která se určí nejčastěji na základě sjednané ceny (kupní cena) nebo na základě ceny zjištěné (znalecký posudek). Podle § 10 a § 24 lze od základu daně odečíst náklady spojené na vypracování znaleckého posudku, pokud tento výdaj poplatník uplatní v daňovém přiznání. Daň se vyměřuje podle § 27 ve výši 4 % ze základu daně. Daňové přiznání a platba daně musí být podle § 27 a § 49 podáno a uhrazeno nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci v němž byl v katastru nemovitosti proveden vklad. Vláda České republiky v souvislosti s aktuální krizí (COVID-19, březen 2020) zvažuje zrušení této daně.
TATO DAŇ BYLA 1.12.2019 ZRUŠENA
Daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí se hradí podle § 1 zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí z pozemků, staveb a jednotek. Předmětem daně jsou podle § 2 pozemky evidované v katastru nemovitosti a podle § 7 jsou předmětem daně také dokončené nebo užívané stavby a jednotky. Poplatníkem daně podle § 8 je každý vlastník nemovitosti (kupující, investor). Základem daně je podle § 10 je výměra zastavěné plochy stavby v m2. Sazba daně za 1 m2 se podle § 11 pohybuje v různém rozmezí podle druhu stavby (obytný dům, dům pro rekreaci apod.), počtu obyvatel obce a podle § 12 má také každá obec právo zvolit svůj místní koeficient pro výpočet základu daně. Dá se tedy plošně říci, že v každé obci, do které spadá nemovitost se základ daně vyměřuje individuálně místní finanční správou.
Podle § 13a se daňové přiznání (pro daň z nemovitých věcí) musí podat do 31.ledna po pořízení nemovitosti v předchozím roce. Daňové přiznání může podat za všechny spolumajitele jeden zástupce majitelů nebo každý spolumajitel podává přiznání sám za sebe. Daňové přiznání se podává pouze jednou a pokud nedojde v příštích letech ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně (změna vlastnictví, stavební úprava zmenšující nebo zvětšující zastavěnou plochu apod.), místní finanční správa každý rok zasílá pouze platební výměr k úhradě daně (bez nutnosti podání každoročního přiznání). Daň z nemovitosti je splatná podle § 15 nejpozději do 31. května zdaňovacího období. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok.
Daň z příjmů fyzických osob
Daň z příjmů fyzických osob definuje zákon č. 586/1992 Sb o daních z příjmů. Předmětem daně podle § 3 části d) a § 9 jsou příjmy z nájmu nemovitých věcí. Příjmy manželů, jako společné jmění manželů se zdaňují pouze jedním z nich. Podle § 12 příjmy spolumajitelů nemovitosti zdaňuje každý vlastník sám za sebe v poměru výše svého spoluvlastnickému podílu, nebo v jiném poměru, pokud spolumajitelé společně uzavřenou písemnou dohodu. Základem daně jsou veškeré příjmy nemovitosti (měsíční nájmy bytových a nebytových jednotek) snížené o veškeré výdaje spojené s provozem domu (platby za energie, údržba, pojištění apod.).
Podle § 9 lze využít také paušálního základu daně ve výši 30 % výdajů (nejvýše však do částky 600 000 Kč výdajů) bez nutnosti dokládat skutečné výdaje. Způsob nastavení vedení účetnictví nebo paušálního režimu výdajů nelze zpětně měnit (závazné rozhodnutí).
Při využití skutečných výdajů lze sledovat a odepisovat hmotný majetek (nemovitý a movitý majetek). Sazba daně pro fyzické osoby podle § 16 je stanovena zákonem ve výši 15 % ze základu daně. Na daň z příjmů lze uplatnit slevy. Podle § 38ma musí být daňové přiznání podáno do 3 měsíců od konce posledního měsíce zdaňovacího období. V praxi je poslední termínem pro podání daňového přiznání 1. dubna a dalších čtrnáct kalendářních dní je čas na platbu daně. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok.
