CO DĚLÁME
analýza lokalit
Důkladná analýza vhodných lokalit pro investiční nemovitost je základním pilířem úspěchu v našem oboru. Počet obyvatel obce, ve které se nachází investiční nemovitost a srovnání s vývojem populace na základě statistických dat je jedním z prvních zkoumaných aspektů. Následuje monitoring místní občanské a technické vybavenosti, počet a druh zaměstnavatelů, dojezdová vzdálenost do krajských měst a provázanost okolních obcí (spádové oblasti).
Nedílnou součástí je také analýza konkurenční nabídky nájemného bydlení a zda nabídka nepřevyšuje poptávku.
Od roku 2015 aktivně vyhledáváme a analyzujeme nové investiční nemovitosti a lokality, které vždy fyzicky navštěvujeme. Pozorně sledujeme plánované změny v zájmových lokalitách (aktivita obcí, developerů, jiných organizací).
INVESTIČNÍ studie
Po nalezení vhodné nemovitosti následuje její detailní investiční analýza.
Do klíčových bodů této analýzy se řadí: vymezení záměru, určení nákladů na rekonstrukci (propočet), určení nákladů v provozní fázi (energie, pojištění, údržba), určení příjmů nemovitosti, stanovení rizik, sestavení cash flow projektu, sestavení časového plánu a právní prověrka (absence břemen a zástavních práv).
Nedílnou součástí studie je také BIM model objektu a matematický výpočet návratnosti investice (doba návratnosti, vnitřní výnosové procento).
Na základě investiční studie se učiní investiční rozhodnutí (ANO / NE pro záměr) a finanční rozhodnutí (způsob financování).
FINANCOVÁNÍ
Pro úspěšnou realizaci investičního záměru je nutné zajistit dostatečný obnos finančních prostředků, které pokryjí veškeré náklady na jeho uskutečnění.
Důkladné finanční plánování již v předinvestiční fázi je dalším klíčovým pilířem úspěšného projektu. Cílem činnosti je naplánovat veškeré aktivity projektu z hlediska času a zdrojů tak, aby během jeho realizace a životnosti nedošlo k ohrožení jeho existence.
Pro zajištění financování využíváme vlastních zdrojů a několika druhů finančních produktů, které nabízejí zdejší banky. Klíčovým faktorem je dlouholetá spolupráce s bankéři, se kterými budujeme důvěrné vztahy. Díky těmto vztahům dokážeme operativně vyřešit případné neočekávané změny ve finančním plánu. Dlouholetá spolupráce s bankéři nám pomáhá také vymyslet finanční řešení každého projektu na míru.
DOKUMENTACE A SPRÁVNÍ ŘÍZENÍ
Časově poměrně náročnou etapou během přípravy projektu je zajištění povolení všech dotčených orgánů, mezi které se zpravidla řadí: stavební úřad (odbor výstavby, odbor územního plánování, odbor životního prostředí), krajská hygienická stanice, krajský hasičský sbor, správci sítí (vodovody, kanallizace, plyn, elektřina), sousedé a popř. i pamatkáři nebo dopravní policie (napojení na dopravní komunikaci).
Veškerá jednání s každým jednotlivým účastníkem povolovacího procesu vyžaduje trpělivost a odbornou znalost.
REKONSTRUKCE A VESTAVBY
Tou nejzásadnější a technicky nejnáročnější částí investičního projektu je nepochybně samotná realizace rekonstrukce. Kromě zdlouhavého povolovacího procesu se primárně jedná o nejvíce rizikovou část projektu. U rekonstrukcí totiž nikdy s přesnou jistotou nevíme, jaké překvapení nás během její realizace čeká. Nejsilnějším nástrojem během rekonstrukce jsou zkušenosti z předešlých realizací.
Klíčovými faktory během modernizací pozemních staveb je statika objektu, vlhkost, požární řešení, opatření pro hygienu, stav krovu, územní plánování při změne užívání, dostatek parkovacích stání a jednotlivé profesní části (nové rozvody elektroinstalace, vody, kanalizace, vytápění a vzduchotechniky).
FACILITY MANAGEMENT
Po dokončení realizace rekonstrukce nastává druhá nejnáročnější část celého projektu, která se promítne během celé její životnosti – aministrativní správa a technická údržba nemovitosti.
Po celou dobu ekonomické životnosti projektu je totiž nutné dbát na její kvalitní technický, právní a morální stav.
Výběr solventního nájemníka, kvalitní nájemní smlouva a pravidelná automatická i manuální kontrola přijatých plateb je základním parametrem ekonomického úspěchu projektu. Výdaje za spotřebu energií se pravidelně každý rok analyzují a následně vytvářejí opatření ke snížení spotřeby nebo zvýšení plateb záloh tak, aby nedošlo ke ztrátám na straně spolumajitelů nemovitosti. K optimalizaci provozních nákladů nám slouží webová aplikace pro správu nájemních domů, kterou dlouhodobě vyvíjíme a vylepšujeme, jako vlastní řešení.
